Hyra ut bostadsrätt eller lägenhet - Råd och information för att hyra ut i andra hand

10 saker att tänka på när du hyr ut din bostadsrätt

För att få hyra ut en bostadsrätt i andra hand behöver man ha bostadsrättsföreningens godkännande, men det är bara början. Det finns massor av andra saker att tänka på när man hyr ut sin bostadsrätt. Vi har skapat en lista med de viktigaste aspekterna att fundera kring när du hyr ut bostaden. Vi kommer att gå igenom vilka regler som gäller vid uthyrning av en bostadsrätt, hur man får tillstånd och vilken hyra som är lämplig. Vi tittar på hur du annonserar ut din bostadsrätt och hur man lätt väljer en lämplig hyresgäst. Dessutom går vi igenom allt om försäkringar och vad du bör tänka på för att känna dig trygg under uthyrningstiden. Det kan vara bra att känna till vilka regler för beskattning som gäller också så att det inte blir några obehagliga överraskningar i samband med deklarationen.

Innehåll

1. Ansök om tillstånd att hyra ut bostadsrätten
2. Räkna ut hyran
3. Annonsera att du vill hyra ut din bostadsrätt
4. Välj en hyresgäst med omsorg
5. Komplettera ansökan till bostadsrättsföreningen
6. Se till att din bostadsrätt är försäkrad
7. Inventarieförteckning, protokoll över skador och kontrakt
8. Hyresgästen flyttar in
9. Så beskattas du när du hyr ut din bostadsrätt
10. Andra saker att tänka på när du hyr ut i andra hand

Vi rekommenderar varmt att du använder en tjänst som Samtrygg när du ska hyra ut din bostadsrätt.

1. Ansök om tillstånd att hyra ut bostadsrätten

Varje bostadsrättsförening regleras av sina stadgar. Hur öppna de är för att låta bostadsrättsinnehavarna hyra ut sina bostäder varierar. Vissa är mer flexibla än andra. En del bostadsrättsföreningar har till exempel en policy som gör det enkelt att hyra ut lägenheten under sommarmånaderna, en tid då många är ute och reser. Föreningens befogenheter och skyldigheter regleras genom bostadsrättslagen. Om du och din bostadsrättsförening inte kan enas kan du vända dig till hyresnämnden istället.

Följande skäl brukar anses vara godtagbara för en andrahandsuthyrning:

• Om du ska hyra ut till närstående, till exempel dina barn, föräldrar eller en vän.
• Om du blir sjuk
• Om du vill testa att bo ihop i din sambos bostad ett tag
• Om du måste jobba på annan ort ett tag eller om du ska göra värnplikt
• Om du behöver vårda en anhörig som bor på annan ort
• Om marknadsläget för fastigheter gör det svårt att sälja bostadsrätten för tillfället

Om dina skäl stämmer överens med något av dessa villkor är sannolikheten stor att bostadsrättsföreningen kommer att godkänna din ansökan.

Får man hyra ut sin bostadsrätt på Airbnb?

Hotellbranschen har förändrats i grunden i takt med att onlinetjänster som till exempel Airbnb och Booking.com dykt upp. Plötsligt har det blivit lättare och billigare att resa – och enklare för dig som vill hyra ut din bostad.

Det finns knappast några bostadsrättsföreningar som öppet välkomnar att man hyr ut bostaden på detta sätt. Det kan vara svårt eller omöjligt att få tillstånd. Eftersom det handlar om ny teknik är det en gråzon. För ett antal år sedan beslutade Stockholms Hyresnämnd att uthyrning via Airbnb klassas som kommersiell hotellverksamhet.

Samtidigt har många upptäckt är att bostadsrättsföreningen inte har någon laglig grund att hindra dig från att ha inneboenden. Det är alltså i princip fritt fram att hyra ut en del av din bostad via Airbnb så länge som du själv bor kvar i bostaden. Det finns ingen lag som säger att man måste ansöka om tillstånd för att ta in en inneboende. Det spelar alltså ingen roll om du har hittat din inneboende genom en kompis, på Blocket eller via Airbnb. Bostadsrättsföreningen kan givetvis invända ändå men så länge som dina gäster inte stör ordningen i huset borde det inte vara några problem. Skulle du ha en mycket hög omsättning av hyresgäster kan givetvis bostadsrättsföreningen hävda att du bedriver hotellverksamhet.

Om du funderar på att hyra ut din bostadsrätt via Airbnb bör du tänka på följande:

• Om du vill hyra ut hela lägenheten via Airbnb krävs tillstånd från bostadsrättsföreningen. Här är chanserna små att få ett godkännande.
• Om du bara hyr ut en del av lägenheten behövs inget tillstånd. Kan du ändå få ett godkännande från din bostadsrättsförening är det givetvis bra.
• Acceptera inte vilken gäst som helst. Kontrollera att de har goda betyg från tidigare övernattningar.
• Ställ krav på dina hyresgäster så att de inte stör ordningen i huset – det kan få konsekvenser för dig.
• Airbnb har en egen försäkring som ingår i avgiften utifall dina gäster skulle orsaka vissa skador. Kontrollera vad som ingår och se till så att lägenheten är helt försäkrad!
• Gör en förteckning över alla saker i lägenheten. Lås in sådant som gästerna inte ska få tillgång till.
• Din hemförsäkring täcker inte hyresgästens ägodelar.

Om du får nej från föreningen

Om bostadsrättsföreningen inte godtar din ansökan om att hyra ut bostaden i andra hand kan du istället söka tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämndens beslut gäller alltid över föreningens beslut.

Det kan hända att hyresnämnden godtar din ansökan om det inte funnits laglig grund för bostadsrättsföreningens beslut. En förening är nämligen helt bunden av vad som står i bostadsrättslagen och andra lagar och får inte hitta på egna regler för uthyrning i andra hand.

Om du får nej även från hyresnämnden gör du klokt i att inte hyra ut lägenheten. Om du hyr ut din bostadsrätt regelbundet trots att du inte har tillstånd kan det i värsta fall leda till att din lägenhet förverkas, vilket betyder att du tappar rätten att bo där.

2. Räkna ut hyran

Det är betydligt friare regler för hur mycket du får ta ut i hyra om du har en bostadsrätt jämfört med en hyresrätt. För en hyresrätt får man i princip bara ta ut samma hyra som man själv betalar plus en del mindre tillägg. När du ska hyra ut din bostadsrätt säger lagen att dina inkomster från uthyrningen inte ”påtagligt får överstiga” dina kapitalkostnader och driftskostnader. Detta kallas för en skälig hyra. Var noga med att inte ta ut för mycket hyra eftersom du kan bli återbetalningsskyldig!

Så här räknar du ut skälig hyra

• Kapitalkostnad är en hypotetisk kostnad som du har för att ha kapital bundet i bostaden, antingen genom lån eller eget kapital. För att räkna ut kapitalkostnaden utgår man från bostadens marknadsvärde för att räkna fram avkastningsräntan. Man brukar använda riksbankens referensränta och lägga på några procent, vanligtvis 3%. Kapitalkostnaden för din bostadsrätt ändras med tiden beroende på a) bostadens deklarerade värde och b) ränteläget. Det spelar ingen roll om din bostad är belånad eller inte – du får räkna med samma kapitalkostnad hur som helst.
• Driftskostnader är alla tänkbara kostnader för bostadsrätten. Hit hör avgiften till bostadsrättsföreningen, vatten, el, sophämtning och bredband med mera. Om du hyr ut en möblerad bostad har du rätt att göra ett påslag för möbelslitage. Vad som anses vara rimligt varierar, men som en tumregel brukar man räkna med ett påslag på 10 till 15 procent av månadsavgiften till bostadsrättsföreningen. Om bostadsrättsföreningen tar ut en extra avgift för att hyra ut bostaden i andra hand får även denna avgift tas med bland driftskostnaderna.

3. Annonsera att du vill hyra ut din bostadsrätt

Besök Samtrygg.se för att hitta en bra hyresgäst.

Det finns många sätt att annonsera att du vill hyra ut din bostadsrätt. I Sverige har Blocket.se blivit en favorit bland många. Lokaltidningen är annars det ”klassiska” stället att lägga ut en annons på. Du kan förstås också dra nytta av styrkan med sociala medier och lägga upp annonsen som ett inlägg på till exempel Facebook. Genom att göra inlägget delbart kan du nå många fler potentiella hyresgäster utan ytterligare insats från din sida.

7 saker att tänka på när du skriver en bostadsannons

1. Yta och antal rum: En självklar uppgift. Du kan även beskriva hur lägenheten ser ut, till exempel om den är ljus, ligger i söderläge eller har balkong.
2. Läge: De flesta som ska hyra en lägenhet vill veta hur omgivningarna ser ut. Finns det en park i närheten? Tunnelbana, buss, dagis?
3. Fotografier: Bifoga gärna bra fotografier i annonsen om det går. Många som söker bostad börjar med att titta på bilderna för att avgöra om lägenheten kan vara intressant eller inte.
4. Hyra: Genom att ange vilken hyra du tänker ta ut undviker du en massa onödiga förfrågningar från personer som inte kan tänka sig att betala så mycket. Ange också vad som ingår i hyran. Ange här om till exempel el, bredband och vatten ingår. Ange kallhyra om inga driftskostnader ingår.
5. Hyresperiod: Ange hur länge du tänkt hyra ut lägenheten och om det eventuellt finns möjlighet att förlänga kontraktet. Ange också gärna vilka uppsägningsvillkoren är.
6. Krav: För att sålla bort oseriösa hyresgäster kan du ställa krav på inkomst eller fast anställning.
7. Visa att du är seriös: Det finns många oseriösa aktörer på bostadsmarknaden. Ange gärna i annonsen att du kan visa upp tillståndet från bostadsrättsföreningen innan ni skriver kontrakt.

4. Välj en hyresgäst med omsorg

För många är det en ganska känslig fråga att hyra ut sin bostad. Man släpper ju trots allt in en främling i sitt hem. Det finns ett antal saker som du kan göra för att känna dig tryggare inför uthyrningen av bostadsrätten. Se till så att du är ute i god tid och slipper skynda dig att välja en hyresgäst. Det är viktigt att det känns bra.

Vi rekommenderar varmt att du använder Samtrygg för att hitta en bra hyresgäst.

4 saker att tänka på när du väljer en hyresgäst

1. Anordna en visning: Om du får träffa ett antal potentiella hyresgäster kan det vara mycket lättare att bilda sig en uppfattning om vilken utav dem som känns bäst. Det är annars lätt att du får fel intryck om du bara pratar med dem per telefon. Hyresgästen vill ju ändå givetvis se lägenheten innan hen bestämmer sig.
2. Kreditupplysning: Om du bestämmer dig att gå vidare med en hyreskandidat kan du be denne att uppvisa en kreditupplysning. Vem som helst kan göra en kreditupplysning på sig själv hos UC för kostnaden av en kopp kaffe.
3. Be om intyg: För att försäkra dig om att din hyresgäst kommer att kunna betala kan du kräva att få se ett arbetsgivarintyg eller studieintyg.
4. Be om referenser: För att du ska känna dig ännu säkrare kan du be den potentielle hyresgästen att visa upp referenser från tidigare hyresvärdar.

5. Komplettera ansökan till bostadsrättsföreningen

Som regel vill din bostadsrättsförening veta vem du kommer att hyra ut bostaden till. Använd med fördel de uppgifter som du fick av hyresgästen i samband med annonseringen när du föreslår hyresgästen för föreningen. Visa gärna upp hyresgästens kreditupplysning, arbetsgivarintyg eller studieintyg samt eventuella referenser. Givet att du gjort ett välavvägt val är det troligt att föreningen godtar din ansökan om att hyra ut din bostad.

6. Se till att din bostadsrätt är försäkrad

När man ska hyra ut sin bostadsrätt är det viktigt att se till att den är helt försäkrad. Vanligtvis täcker inte din hemförsäkring egendom som går sönder eller försvinner om den är uthyrd. Om din hyresgäst skulle råka förstöra tv:n till exempel kan det hända att försäkringsbolaget vägrar att ge dig någon ersättning. Försäkringsbolaget kan hänvisa till att hemförsäkringen inte täcker uthyrning eller att du själv har släppt in personen i bostaden. Dessutom tar man ofta med sig sin hemförsäkring dit man själv flyttar och då står bostadsrätten plötsligt oförsäkrad.

Det kan vara klokt att börja med att höra med ditt försäkringsbolag vad som gäller. Alla försäkringsbolag har inte samma regler och villkoren ändras ständigt. Kanske erbjuder försäkringsbolaget en tilläggsförsäkring eller en särskild uthyrningsförsäkring. Ibland lägger man på en extra självrisk eller höjer premien under den tid som bostaden är uthyrd.

Ofta kräver försäkringsbolagen att även din hyresgäst har en hemförsäkring. Detta är något som du kan begära av din hyresgäst genom andrahandskontraktet. Om du vill vara helt säker på att din bostad, möblerna och annat lösöre är försäkrade är det bäst att du själv ser till du har fullgod försäkring under den tid som du hyr ut. Men prata med ditt försäkringsbolag och läs igenom villkoren noga så att du inte dubbelförsäkrar lägenheten och får betala onödigt mycket i försäkringspremie.

7. Inventarieförteckning, protokoll över skador och kontrakt

Innan hyresgästen kan flytta in behöver du upprätta ett andrahandskontrakt. Det är fortfarande du i egenskap av hyresvärd som har ansvaret för lägenheten, oavsett vad som står i kontraktet. Ett kontrakt gör att du kan känna dig tryggare utifall något skulle hända medan du hyr ut bostadsrätten.

Ett andrahandskontrakt bör bland annat innehålla:

• Vilken hyran är
• När hyran ska betalas
• Eventuell deposition
• Vad som ingår i hyran. Kallhyra eller varmhyra?
• Om bostaden är möblerad eller inte
• Vad hyresgästen får och inte får göra i lägenheten (till exempel fester)
• Vad som händer om en skada uppstår
• Vem som ansvarar för att teckna hemförsäkring
• Detaljerad information om hyresvärden och hyresgästen, inklusive personnummer och telefonnummer

Vid sidan av kontraktet bör du upprätta en inventarieförteckning som bifogas med kontraktet. Ta med allt som du anser är av värde i förteckningen. Vid hyresperiodens slut stämmer du av utifall det är något som saknas i lägenheten.

Dessutom är det bra att göra ett besiktningsprotokoll tillsammans med hyresgästen i samband med att nycklarna lämnas över. I protokollet bör alla eventuella skador på lägenheten framgå. Fotografier kan med fördel bifogas. På så sätt är det lättare för dig att bevisa utifall hyresgästen orsakar en skada på lägenheten. Det är också en trygghet för hyresgästen att du inte kommer att kunna kräva ersättning för eventuella skador som redan finns på lägenheten.

8. Hyresgästen flyttar in

När du lämnar över nycklarna till hyresgästen har denne exklusiv rätt till lägenheten. Det innebär att du inte får besöka lägenheten utan att säga till i förväg. Reservnycklarna behåller du som innehar bostadsrätten men de får bara användas i absoluta nödfall. Däremot kan ni reglera i andrahandskontraktet om du ska ha rätt att besöka lägenheten, till exempel för att hämta post.

9. Så beskattas du när du hyr ut din bostadsrätt

När du tjänar pengar på att hyra ut din bostadsrätt måste du betala skatt. Hyresintäkter beskattas som inkomst av kapital och skatten ligger på 30 procent. När du deklarerar hyresintäkterna får du göra två avdrag:

• Ett avdrag för de avgifter som du har betalat till bostadsrättsföreningen.
• 40 000 kronor i schablonavdrag.

Avdrag för avgifter till bostadsrättsföreningen

De avdrag som du gör får inte vara större än intäkterna från hyran. Tänk också på att du inte får göra avdrag för andra kostnader än vad du betalar till bostadsrättsföreningen. Om dina hyresgäster skulle råka ha sönder något får du med andra ord inte dra av den kostnaden i deklarationen. Man får inte heller göra avdrag för avgifter till bostadsrättsföreningen som handlar om kapitaltillskott till föreningen. Bostadsrättsföreningen får enligt lag ta ut en extra avgift om du hyr ut bostaden i andra hand. Denna avgift får du dra av i deklarationen.

Om du inte hyr ut hela bostaden får du bara göra avdrag för den del som du hyr ut. Här får man inte räkna in utrymmen som man delar tillsammans med hyresgästen, som till exempel badrum och kök.

Du får bara göra avdrag för avgifterna till bostadsrättsföreningen för den tid som bostaden varit uthyrd. Har bostaden varit uthyrd i två månader är det kostnaden för två månader som ska dras av. Om bostaden har varit uthyrd då och då får du räkna ut det totala antalet dygn det handlar om.

Schablonavdrag

Schablonavdraget är på 40 000 kronor. Det spelar ingen roll hur många som står registrerade som ägare för bostadsrätten. Avdraget får bara göras en gång per bostadsrätt. Däremot får man göra två avdrag om man har två bostadsrätter som slagits ihop till en bostad, givet att de fortfarande är registrerade som två bostadsrätter. Om du inte har ägt bostaden hela året måste du räkna ut hur stort schablonavdraget är proportionellt mot antalet månader som du varit ägare.

Du kan läsa mer av hur uthyrning av en bostadsrätt beskattas hos Skatteverket.

10. Andra saker att tänka på när du hyr ut i andra hand

• Avgift till föreningen och andra kostnader: Det är alltid ditt ansvar som bostadsrättsinnehavare att föreningsavgiften betalas i tid. Det är mycket riskabelt att låta hyresgästen själv betala föreningsavgiften. Ett smart upplägg är att du som hyresvärd alltid betalar alla avgifter, inklusive avgiften till föreningen, el, vatten och bredband. Du behåller kontrollen och hyresgästen betalar bara en hyra till dig, inklusive alla avgifter.
• Styrelsemöten: Du har rätt att delta i styrelsemöten även under den tid som du hyr ut din bostadsrätt. Om du kommer att bo på annan ort kan det vara praktiskt att utse någon som kan företräda dig på styrelsemötena. Då krävs det att du först upprättar en fullmakt. Välj hellre någon närstående än att låta hyresgästen representera dig.
• Kontakt med grannarna: Ta gärna kontakt med en granne innan du hyr ut din bostad och ge denne dina kontaktuppgifter. På så vis kan du lätt få information om något skulle gå snett, till exempel om hyresgästen missköter sig. Det är bättre att få höra det av din granne än att du blir kontaktad av bostadsrättsföreningen.